Aktuality

Nabytí vlastnictví k nemovitosti a problémy s tím spojené

V našem seriálu o koupi nemovitostí jsme nyní dospěli do stádia, kdy budeme hovořit o vlastní koupi nemovitostí, a to o uzavření kupní smlouvy a o kupní smlouvě.


Než však přistoupím k samotné problematice kupní smlouvy rád bych předestřel problémy spojené se způsobem nabývání vlastnictví k nemovitostem v České republice, protože všechny tyto problematické situace musí být v kupní smlouvě na nemovitost zohledněny a ošetřeny.

Vlastnictví k nemovitostem v České republice se nabývá vkladem vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Tzn. že pouhým uzavřením kupní smlouvy se kupující nestává vlastníkem nemovitosti. Kupní smlouva pouze představuje závazek prodávajícího převést vlastnického právo k nemovitosti na kupujícího za určitých upomínek uvedených v kupní smlouvě.

Aby se kupující stal vlastníkem nemovitosti, musí být kupní smlouva předložena příslušnému katastrálnímu úřadu s příslušným návrhem na vklad vlastnického práva dle předložené kupní smlouvy. Katastrální úřad posoudí návrh, kupní smlouvu a převod vlastnického práva v ní obsažený a pokud dojde k názoru, že je vše v pořádku, povolí vklad vlastnického práva kupujícího k nemovitosti na základě předloženého návrhu a kupní smlouvy do katastru nemovitostí.

Ovšem pokud katastrální úřad dojde k závěru, že kupní smlouva nebo návrh na vklad nejsou v pořádku, pak návrh na vklad zamítne a kupující se nestane vlastníkem. Zde je možno rozlišit dvě situace, a to, že návrh na vklad byl zamítnut z důvodu vady návrhu nebo z důvodu vady kupní smlouvy.

Pokud byl návrh na vklad zamítnut z důvodu vady návrhu na vklad, pak je tato situace snadno řešitelná. Vyhotoví se nový návrh na vklad, který bude splňovat právní náležitosti, a tento nový návrh na vklad s původní kupní smlouvou se po nabytí právní moci prvního zamítavého rozhodnutí opět podá katastrálnímu úřadu. Poté by již měl katastrální úřad vklad vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího dle kupní smlouvy povolit. Pokud ovšem poté neshledá, že vada je obsažena i v samotné kupní smlouvě a návrh nezamítne z tohoto důvodu, což nelze v praxi českých katastrálních úřadů nikdy předem vyloučit.

Pokud ovšem nastane ta situace, že návrh na vklad byl zamítnut z důvodu vady smlouvy, pak kupní smlouva sice bude platná i nadále, ale katastrální úřad ji odmítne považovat za právní podklad vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí a kupující se tedy z tohoto důvodu nestane vlastníkem nemovitosti. V takovém případě je nutno vyhotovit novou kupní smlouvu a tuto novou kupní smlouvu předložit katastrálnímu úřadu, aby se kupující stal vlastníkem prodávané nemovitosti.

Zde je nutno upozornit na to, že žádný právní předpis neukládá prodávajícímu přímo povinnost, aby s kupujícím uzavřel novou kupní smlouvu, pokud tu původní kupní smlouvu katastrální úřad zamítne. Tuto jeho povinnost lze dovodit dle našeho názoru pouze z uzavřené kupní smlouvy, která je i po jejím zamítnutí katastrálním úřadem nadále platná a která tedy i nadále představuje závazek prodávajícího převést vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího. S ohledem na toto se domníváme, že prodávající je tedy povinen uzavřít novou smlouvu, pokud původní kupní smlouvu katastrální úřad zamítne. Pokud však toto nebude ochoten učinit dobrovolně, je nutno na něm uzavření nové kupní smlouvy vynutit soudně. Takové soudní řízení může trvat velice dlouho.

Rovněž se domníváme, že v souladu se zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, kupující nemůže v případě zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího k nemovitosti z důvodu vady smlouvy katastrálním úřadem odstoupit od zamítnuté kupní smlouvy, pokud právo kupujícího v takovém případě odstoupit od kupní smlouvy není výslovně stanoveno v kupní smlouvě. Kupující i prodávající jsou tedy původní kupní smlouvou na nemovitost i nadále vázáni a pokud se smluvní strany na dalším postupu nebo ukončení kupní smlouvy dobrovolně nedohodnou, pak je nutno celou věc řešit prostřednictvím soudu.

Domníváme se proto, že právní předpisy nedostatečně řeší situaci a další postup a práva a povinnosti prodávajícího a kupujícího, pokud je návrh na vklad vlastnického práva kupujícího zamítnut z důvodu vady kupní smlouvy. Domníváme se a důrazně doporučujeme vždy na tuto možnost pamatovat v kupní smlouvě a stanovit povinný další postup a práva a povinnosti smluvních stran v případě, že kupní smlouva je katastrálním úřadem zamítnuta a z tohoto důvodu se kupující nestane vlastníkem nemovitosti.

Katastrální úřad nepřezkoumává celou smlouvou, ale v souladu se zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění (dále jen „Zákon o zápisech“), a zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění (dále jen „Katastrální zákon“), přezkoumává pouze, zda kupní smlouva:

je určitá a srozumitelná;
písemná;
nemovitost je popsána v souladu s Katastrálním zákonem;
obsahuje zákonné podstatné náležitosti;
kupní cenu;
závazek prodávajícího prodat nemovitost a závazek kupujícího převzít nemovitost a zaplatit kupní cenu;
určení prodávané nemovitosti;
prodávající a kupující uvedení v kupní smlouvě vyhotovení kupní smlouvy skutečně podepsali;
podpisy kupujícího a prodávajícího jsou obsaženy v jedné kupní smlouvě.

Žádné jiné skutečnosti katastrální úřad nezkoumá. Může se tedy stát naopak to, že katastrální úřad vklad vlastnického práva na základě předložené kupní smlouvy povolí a kupující se stane vlastníkem, ale soud v pozdějším soudním sporu prohlásí danou kupní smlouvu za neplatnou. V takovém případě se kupující po právu nikdy nestal vlastníkem nemovitosti. Kupující bude poté vymazán z katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti, a to ke dni jeho zápisu jako vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí. Poté bude též povinen i nemovitost vyklidit. Prodávající bude sice povinen vrátit kupujícímu zaplacenou kupní cenu, ale kupující nemá už tu jistotu, že prodávající tuto kupní cenu vrátí. Z toho důvodu, že prodávající mohl se zaplacenou kupní cenou již docela dlouho volně nakládat a veškeré prostředky utratit a ani při případném nuceném vymožení vrácení kupní ceny prostřednictvím soudu či soudního exekutora již nebude z čeho pohledávku na vrácení zaplacení kupní ceny vymoci.

Dále doporučujeme návrh na vklad vlastnického práva kupující ke kupované nemovitosti do katastru nemovitostí spolu s podepsanou kupní smlouvou podat příslušnému katastrálním úřadu ihned po podpisu smlouvy. Protože pokud katastru nemovitostí přijde jiný návrh na vklad vlastnického práva ke stejné nemovitosti před Vaším, pak katastrální úřad zapíše vlastnické právo dle předchozího návrhu na vklad a Váš návrh na vklad Vašeho vlastnického práva zamítne a Vy se vlastníkem nemovitosti nestanete. Rovněž doporučujeme i na toto pamatovat v kupní smlouvě.

Je rovněž třeba počítat s tím, že řízení u katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí vždy zabere určitý čas. V Praze trvá vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nyní od 2 do 3 měsíců. Zatímco mimo Prahu trvá vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nyní zhruba jeden ač čtyři týdny. Navíc katastrální úřad zapíše změnu vlastnického práva do katastru nemovitostí vždy ke dni podání návrhu na vklad. Tzn. návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí bude podán katastrálnímu úřadu dne 2.3.2006, katastrální úřad povolí vklad tohoto vlastnického práva dne 15.3.2006 a kupující bude veden jako vlastník nemovitosti již od 2.3.2006.

S touto situací právní předpisy též nepočítají. Neupravují totiž to, kdo je oprávněn vystupovat jako vlastník nemovitosti během doby od podání návrhu na vklad do povolení vkladu do zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Během této doby zde nastává bezvládí, protože sice do doby povolení vkladu kupující není vlastníkem, ale zpětně se jím stává již ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Navíc dokud kupující není zapsán jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí, není zde jistota, zda katastrální úřad vklad vlastnického práva kupujícího povolí či ne. Veškeré tyto faktory též vyvolávají veliké problémy a nejistotu, a to obzvláště v Praze, kde zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí netrvá kratší dobu než 2 měsíce od podání návrhu na vklad zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitosti.

Z těchto všech výše uvedených důvodů doporučujeme, aby kupní smlouvu na nemovitost vždy koncipoval nebo alespoň kontroloval advokát, který může všechny výše uvedené problémy v kupní smlouvě ošetřit. A dále zkontrolovat, zda je znění kupní smlouvy v pořádku a katastrální úřad na jejím základě vklad povolí. Též připojit nebo navrhnout pojistky a další postup pro případ, že katastrální úřad návrh na vklad na základě kupní smlouvy zamítne.

Je třeba zmínit to, že občané České republiky nejsou omezeni nabývat nemovitosti v České republice, ale jiná je již situace cizinců. V případě cizinců je též nutno rozlišovat cizince, kteří jsou občany členských států Evropské unie a občany jiných států než členských států Evropské unie, tzv. třetích států.

Občané třetích států mohou nabývat nemovitosti pouze tehdy, pokud:

mají povolen trvalý pobyt v České republice;
nabývají nemovitost do společného jmění manželského s občanem České republiky nebo fyzickou osobou, která má povolen trvalý pobyt v České republice, tj. mají za manžela občana České republiky nebo osobu s trvalým pobytem v České republice a s ním si kupují nemovitost do společného jmění manželů;
nemovitost zdědí;
vymění nemovitost za nemovitost umístěnou v České republice a cena nově vyměněné nemovitosti nepřesahuje cenu původní nemovitosti;
pro diplomatické zastoupení státu;
od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela;
na základě předkupního práva z důvodu spoluvlastnictví dané nemovitosti;
výstavbou na vlastním pozemku;
daná nemovitost je pozemek a, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví.

Většinou se tato situace řeší tak, že občan třetího státu v České republice založí nebo koupí českou právnickou osobu většinou společnost s ručením omezeným a tato společnost koupí požadovanou nemovitost.

Občané členských států Evropské unie mohou nabývat nemovitosti za stejných podmínek jako občané třetích států, pokud nemají průkaz o povolení k pobytu pro občana členského státu Evropské unie na území České republiky. Pokud průkaz o povolení k pobytu v České republice mají, pak mohou nabývat nemovitosti v České republice. Mají též snadnější situaci v tom, že pro není tak obtížné získat povolení k přechodnému či trvalému pobytu na území České republiky. Navíc již povolení k přechodnému pobytu je opravňuje k nabytí vlastnictví k nemovitostem na území České republiky. Ovšem podle povolení k pobytu tj. povolení k přechodnému pobytu či trvalému pobytu na území České republiky se liší to, jaké nemovitosti mohou nabývat.

Pokud mají průkaz o povolení k přechodnému pobytu, pak mohou nabývat veškeré nemovitosti v České republice bez těchto omezení s výjimkou pozemků, které jsou součástí zemědělského půdního fondu nebo plní funkci lesa. Tzn., nemohou si koupit zahradu u domu, která bývá vždy součástí zemědělského půdního fondu. Mohou si koupit např. byt, dům, stavební parcelu, tj. pozemek, na kterém je postaven dům.

Občané členského státu Evropské unie s povolením k trvalému pobytu v České republice si mohou kupovat jakékoli nemovitosti na území České republiky.


Autor: JUDr. Richard Gürlich, PhD.
Zdroj: GÜRLICH, ODROBINA & spol.